Les copropriétaires mauvais payeurs ne sont pas de mauvaise foi, mais les charges impayées sont des problèmes récurrents dont il faut souvent se débarrasser. Que faire alors quand un copropriétaire n’assume pas cette obligation ? On vous en parle ici.
Adresser une « lettre de relance » pour les charges impayées
Dès lors que les délais d’exigibilité sont passés, il revient au syndic de copropriété d’engager les démarches nécessaires afin de percevoir les charges impayées. Ainsi, il évitera de fragiliser la copropriété. En effet, le syndic adresse une lettre simple pour rappeler au copropriétaire défaillant, ses obligations. Il l’informe aussi des risques d’une procédure de recouvrement.
Par ailleurs, cette première étape n’est pas obligatoire puisqu’il ne revient pas au syndic de facturer une relance de relance. Votre syndic ne peut qu’envoyer cette simple lettre et pour cette raison, il a le droit de passer directement à l’étape suivante.
Procéder à une mise en demeure du copropriétaire
Le syndic procède à une mise en demeure du copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception si le copropriétaire continue de ne pas payer ses charges. Cette lettre peut faire objet d’une facturation spécifique par le syndic. Il peut aussi passer par acte d’huissier. En effet, à compter de la date de réception de la lettre, le copropriétaire défaillant dispose de 30 jours pour payer la somme demandée.
Si les charges ne sont pas payées dans les délais impartis, le syndic peut exiger le recouvrement des charges antérieures. Il est également possible d’exiger le recouvrement des rappels provisionnels à venir.
La mise en demeure est un passage obligatoire avant toute autre poursuite du débiteur. Toutefois, la loi ne définit pas la date de mise en demeure, la date de lancement d’une procédure et les délais légaux entre la date d’exigibilité des fonds.
La sommation ou l’injection
La sommation ou l’injection est une étape faite par voie d’huissier ou par voie d’avocat. S’inscrivant toujours dans le registre de la relance, cette procédure est menée par l’intermédiaire d’un représentant de la justice. Elle n’est pas obligatoire, mais elle reste efficace. De ce fait, les syndics l’utilisent souvent. Venant de la part d’un huissier, elle n’est non plus anodine. Il faut noter que la sommation ou l’injection permet aux syndics de facturer la prestation et de transférer le dossier.
Procédure judiciaire contre le copropriétaire qui ne paie pas ses charges
Si l’impayé persiste, le syndic peut engager une procédure à l’encontre du copropriétaire défaillant devant une grande instance judiciaire. L’objectif étant de garantir le paiement des charges communes et des dépenses des travaux, le syndicat des copropriétés bénéficie de garanties spécifiques en cas d’impayé.
Pour bénéficier d’un privilège, autrement dit d’une priorité de remboursement face aux créanciers pour l’année en cours et les deux années précédentes, les impayés doivent être réclamés le plus tôt possible. Ainsi, l’huissier de justice peut mettre en place une saisie sur compte bancaire, sur loyer, sur lot de copropriété ou sur compte bancaire. Cela lui permettra d’obtenir les paiements des impayés sur le prix de vente.
Par ailleurs, les différents frais engendrés pour la procédure judiciaire sont à la charge du copropriétaire défaillant. Ce dernier aura à régler les frais de relance, les frais de mise en demeure et les frais d’huissier.